農(nóng)投發(fā)展

         房地產(chǎn)行業(yè)再迎政策支持。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

　　《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

　　受訪專家普遍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，《通知》出臺(tái)主要是為了支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼在接受《金融時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然偏弱，商品房銷售下滑明顯，部分房企流動(dòng)性較為緊張。有關(guān)部門探索推出銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，有助于優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金管理，更靈活地幫助房企緩解流動(dòng)性壓力。

　　劃定置換金額30%的紅線

　　《通知》對(duì)于保函的額度和期限作出明確規(guī)定。《通知》指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

　　對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時(shí)報(bào)》記者，劃定置換金額30%的紅線，既可以合理釋放預(yù)售監(jiān)管資金，用于支持房企流動(dòng)性，起到資金循環(huán)的目的，又保證了既有債權(quán)人的權(quán)益，打消市場(chǎng)顧慮。

　　“置換的預(yù)售監(jiān)管資金加上專項(xiàng)借款、紓困基金、配套融資，將幫助房企盤活未售乃至未開發(fā)的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)四兩撥千斤的效果。”李宇嘉表示。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，根據(jù)項(xiàng)目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guān)系，預(yù)計(jì)此次能夠置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模，這對(duì)于改善房企流動(dòng)性的作用較為明顯。

　　此外，《通知》還要求，監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

　　“這一政策使得預(yù)售資金監(jiān)管更加靈活。根據(jù)《通知》，保函可以置換監(jiān)管賬戶的資金，但有額度限制；留存的資金需要基本確保項(xiàng)目可以竣工交付；剩余資金不足，出函銀行應(yīng)立即墊付。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《金融時(shí)報(bào)》記者表示。

　　明確置換資金用途

　　商業(yè)銀行出具保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金用途備受關(guān)注。

　　《通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《通知》對(duì)于銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金用途的規(guī)定具有一定突破性。過去對(duì)于銀行保函置換預(yù)售資金的操作，更多是明確用于工程建設(shè)，而此次增加了新用途，即償還項(xiàng)目到期債務(wù)，有助于房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，并非所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都適用于這一政策。《通知》明確，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對(duì)外擔(dān)保額度過大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項(xiàng)目，應(yīng)審慎出具保函。對(duì)于項(xiàng)目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，商業(yè)銀行開具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金也應(yīng)當(dāng)符合要求。《通知》規(guī)定，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

　　陳文靜表示，《通知》一方面明確了符合資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)范圍，另一方面也對(duì)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)資格提出條件限制。這既有助于提升優(yōu)質(zhì)房企預(yù)售資金使用效率，在一定程度上緩解企業(yè)資金壓力，又有助于商業(yè)銀行有效防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，針對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)，《通知》還規(guī)定，保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按要求計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本，提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計(jì)提撥備、真實(shí)分類，不得隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

　　政策加力紓困房企

　　實(shí)際上，針對(duì)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，各地早已有所動(dòng)作。陳文靜表示，面對(duì)部分房企發(fā)生的流動(dòng)性問題，今年全國已有多個(gè)省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松監(jiān)管提供部分資金支持，或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。

　　近幾天，紓困房地產(chǎn)企業(yè)的利好消息不斷。11月8日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。11月10日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱，受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

　　“實(shí)現(xiàn)保交樓和行業(yè)穩(wěn)定，供需兩端要同步發(fā)力，相互扶持、穩(wěn)定預(yù)期，近期出臺(tái)的政策已經(jīng)釋放了在供需兩端發(fā)力的積極信號(hào)。”李宇嘉表示。

　　陳文靜表示，本次政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)各地將加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動(dòng)性。結(jié)合此前多個(gè)政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振，政策疊加也可以更好地發(fā)揮“組合拳”效果。下一步的重點(diǎn)仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)。

 

        來源：金融時(shí)報(bào)-中國金融新聞網(wǎng)